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こんにちは。ナチュラル＆スローな家「ナチュリエ」のスタッフです。
住宅ローンを利用するためには、金融機関による審査をパスしなければいけません。
住宅ローン審査に通る・通らないという審査基準はどうなっているのか気になりますよね？
そこで今回のコラムでは、住宅ローンの審査基準についてのお話です。
住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2回ありますが、それぞれどのようなことをチェックしているのか、審査に落ちる理由や対策を解説。
万が一審査に落ちてしまった場合の対応もご紹介します。
まずは住宅ローン審査の流れを理解しよう
住宅ローン審査は、本申し込み前の「事前審査」と、本申し込み後の「本審査」の2回行われます。
事前審査は、物件購入の申し込み段階で実施。
事前審査にかかる日数は金融機関によって異なり、1日〜1週間程度が目安。
インターネットで必要事項を記入して、すぐに結果がわかる金融機関などもありますよ。
事前審査が通れば、次は本審査。
本審査は不動産の売買契約締結と同時に申し込みます。
事前審査よりも細かくチェックをするため、さまざまな証明書類を提出し、1〜3週間ほどの日数がかかることも。
審査に通れば金融機関と住宅ローンの契約を結び、物件の引き渡し日に住宅ローン融資実行（＝残金決済）となります。
住宅ローンの事前審査の審査基準や通らない理由とは？必要書類もチェック
住宅ローン審査では「借入金をきちんと返済できるのか？」という点をチェックされています。
いい換えると、住宅ローンの審査に落ちてしまうのは「ローンを完済できるか怪しい」「この物件が担保ではこの金額は融資できない」と判断されてしまうケースです。
住宅ローンの事前審査について、審査基準や必要書類を確認していきましょう。
事前審査の審査基準や通らないケース
事前審査では本人の返済能力と、物件の担保価値が物件の融資金額に足りるかどうかを判断します。
チェックされる審査項目と、それぞれどんなケースだと通らないことがあるのかみていきましょう。
契約者の現在の年齢と完済時の年齢
住宅ローンでは契約者本人の年齢が審査の対象です。
現在の年齢だけでなく、ローン完済時の年齢も確認し、長い期間のローン返済に問題がないかを判断します。
借入時の年齢の下限や完済時の年齢の上限は金融機関や商品によっても異なります。
20代は長期のローンを組みやすいため借りやすいといわれていますが、状況によっては収入が不安定だと見なされる場合もあり、金融機関から融資の対象として信用を得にくいケースも。
完済時の年齢についても「80歳未満」など上限を設けているケースがほとんどで、借入時の年齢によっては制限内に完済できるように借入期間の短縮が必要です。
健康状態
金融機関のほとんどは、住宅ローンを組むときに団体信用生命保険（団信）への加入を必須の条件にしています。
団信は住宅ローン返済中に加入者が死亡するなどして完済できなくなった場合に、保険金でローン残高を完済できる重要な保険です。
ただし、疾病を抱えていたり、生活習慣病のリスクが高かったりする場合は、団信に加入できず、住宅ローンの審査に通らない可能性も。
このような場合は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行う「フラット35」を検討してみるのも良いでしょう。
フラット35であれば、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合も、条件を満たせば融資が受けられます。
年収・勤務先・勤続年数
住宅ローンは、当然ながら全額返済できるほどの収入がなければ組めません。
そのため、本人に安定した収入があるかどうかを現在の勤務先の年収や勤続年数などから審査されます。
年収が少ないのに高額の融資を希望する場合や、転職したばかりで住宅ローンを申し込む場合には審査に通らないこともあります。
収入に見合わない高額の融資を申し込む前に、頭金を多く用意して借入金額を減らすなど、審査に通るよう工夫が必要です。
共働きであれば、夫婦の共有名義で住宅ローンを申し込むという方法もありますよ。
世帯年収で判断されるので、審査が通りやすくなります。
住宅ローンと頭金の関係や住宅ローンの共有名義についてはこちらのコラムでご紹介していますのでぜひご覧くださいね。
住宅ローンを共有名義にするメリット・デメリットは？単独名義との違いも
住宅ローンの頭金はいくら必要？メリット・デメリットや注意点も
物件の担保価値
万が一途中で住宅ローンを返済ができなくなった際には、担保物件を売却して残金を回収するため、担保にも相応の価値が必要となります。
住宅ローンで担保となるのは、購入する土地や建物といった不動産です。
購入するのが中古住宅で築年数が古い場合や借地権が設定されている場合などには、担保評価額が下がりやすくなります。
物件の担保価値に見合わない高額融資を希望すると、審査に通らなくなることもありますよ。
返済負担率
返済負担率と税込年収に対する年間返済額の割合です。
一般的に20〜25％程度が無理のない返済負担率といわれており、返済負担率が高くなるような金額の融資を受けようとしても審査には通りません。
住宅ローンの審査では、自動車ローンや教育資金といったほかのローンの返済額も合算した返済負担率がチェックされます。
そのため、自動車ローンを返済している最中などは返済負担率が上がってしまうので、現在のローンを完済してから住宅ローンの審査を申し込みましょう。
ただ、収入と借入金のバランスによっては、2つのローンを同時に組める場合もあります。
こちらのコラムで詳しくご紹介していますよ。
住宅ローンと自動車ローンをまとめることは可能？併用はできる？
個人信用情報
個人信用情報とは、いままでの借金滞納などの履歴です。
クレジットカードの返済遅延や携帯電話の分割支払い遅延などの履歴が残っていると、内容によっては審査で不利になるケースもあります。
個人信用情報は信用情報機関へ問い合わせて確認することもできるため、住宅ローンを申し込む前にチェックしてみてくださいね。
個人信用情報は、シー・アイ・シー（CIC）などで確認ができます。
事前審査の必要書類
事前審査の際に必要な書類は会社員か自営業かによっても異なりますが、下記のような書類の提出を求められます。
- 印鑑（認印でも可能）
- 本人確認書類（運転免許証、パスポート、個人番号カード、健康保険被保険者証など）
- 収入確認資料（源泉徴収票、課税証明書、確定申告書の控えなど）
- 物件情報がわかる資料（物件販売チラシ、見積書や間取り図、土地の公図など）
住宅ローンの本審査の審査基準や通らない理由とは？必要書類もチェック
事前審査が通ったからといって安心してはいけません。
事前審査は通ったのに、本審査で落ちてしまった！ということもゼロではありません。
本審査の審査基準や必要書類を確認していきます。
本審査の審査基準や通らないケース
本審査では、事前審査の内容に相違がないか、より厳密な審査が行われます。
さらに、購入物件や購入価格が確定しているので、物件の担保評価についても詳しい審査がなされます。
これらの項目の審査基準や通らないケースについて見ていきましょう。
物件の担保評価が低い
新築住宅を建てる場合は、途中でプランを変更したりオプションを減らしたりするなど、本審査の時点で事前審査の内容と違ってくることも。
それが担保価値に影響して価値が低いと判断された場合には審査に通らないケースもあります。
事前審査の申告内容と相違がある
事前審査から本審査までの間に下記のような状況の変化があると、本審査で落ちてしまう可能性があります。
- 転職した
- 会社員を退職して自営業になった
- クレジットカードの支払いを滞納した
- 自動車ローンを組んだ
住宅ローンの事前審査・本審査をスムーズに進めるためには、転職や退職、新たなローン契約などは控えるようにしましょう。
本審査の必要書類
本審査では、下記のような書類が必要となります。
- 実印
- 印鑑登録証明書
- 収入確認書類（課税証明書、住民税決定通知書、源泉徴収票など）
- 身分証明書（運転免許証、健康保険被保険者証など）
- 不動産売買契約書（または工事請負契約書）の写し
住宅ローンの審査に通らなかったときの対応は？
住宅ローンの審査に落ちてしまっては、住宅ローンを利用できません。
そんなときの対応方法についても紹介します。
別の金融機関の住宅ローンを申し込む
住宅ローンの審査基準や重視するポイントは金融機関ごとに異なるので、金融機関を変えることで審査に通る可能性があります。
ただし、その前には以下の点を確認しましょう。
- 収入に対して借入金が高すぎないか
- 担保価値に対して借入金が高すぎないか
- ほかの返済の滞納がないか
なお、自動車ローンなどほかの返済がある場合は、完済予定であれば住宅ローン審査は可能です。
また、「クレジットカードの引き落とし口座が残高不足で滞納状態になっていた」といったことがないか、確認してみてくださいね。
条件を整えて再度審査に申し込む
審査に通らなかった場合、何が原因か金融機関が教えてくれることはありませんが、原因に心当たりがある場合は有効な方法です。
現在の別のローンを返済する、頭金を増やすなど条件を変える必要があります。
申請前に金融機関に相談してみるのも良いでしょう。
住宅ローンの種類や金利タイプ別の特徴などは、こちらのコラムで紹介しています。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
住宅ローンの種類は？金利タイプ別の特徴、借入先と返済方法の種類も
まとめ
●住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2回。
事前審査は、ネット申し込みですぐに結果がわかることも。
本審査には1〜3週間時間がかかります。
●事前審査で確認する項目は、返済能力と担保価値。
事前審査の審査基準は年齢や健康状態、収入・勤務先、物件の担保価値、返済負担率や個人信用情報などです。
返済時の年齢や、勤続年数、ほかのローンの状況などにより審査に落ちる場合があります。
頭金を多く用意して借入金額を減らしたり、現在返済中のローンを完済したりしておくなどの対策を考えましょう。
転職や会社員を退職して自営業として独立を考えている場合は、住宅ローン審査前に進めるべきかは慎重に判断を。
●本審査では物件の担保価値がさらに詳しくチェックされ、事前審査の内容と相違がないか確認されます。
事前審査後に状況が変わることのないように、新たな借入をしたり、退職をしたりするのは避けましょう。
●審査に落ちてしまった場合は、ほかの金融機関で申請すると審査に通る場合があります。
または、審査に通るように借り入れを完済するなど、条件を整えて再度申請するようにしましょう。
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