目次
こんにちは。ナチュラル＆スローな家「ナチュリエ」のスタッフです。
新築住宅を建てる土地を探しているなら、「用途地域」について知っておきましょう！
用途地域とは、地域ごとに建てられる建物の種類や大きさに制限をかけるルールです。
用途地域にはどんな分類やエリア分けがあり、どんな制限がかけられているのでしょうか。
用途地域の調べ方についてもご紹介しますので、土地探しの参考にしてくださいね！
土地の「用途地域」とは？
「用途地域」とは、暮らしやすい街づくりのために、土地の用途に応じて建物の種類や大きさなどを制限している地域のことです。
都道府県は国で定められた都市計画法をもとに都市計画を立てており、都市計画では土地を「都市計画区域」「都市計画区域外」「準都市計画区域」の3つに分けています。
そのうち「都市計画区域」は計画的に都市の整備や開発を進めるエリアのことで、さらに細かく「市街化区域」という区域が指定されます。
この市街化区域では必ず用途地域を定めるルールとなっています。
市街化区域はすでに市街地として人が住んでいるエリア、または今後十数年以内に市街地として開発するだろうエリアが該当します。
用途地域はおおむね5年に一度見直され、2024年7月時点では13地域に分けられています。
土地の用途地域を定める目的は？
例えば、市街地としてたくさんの人が暮らすエリアで、建物のルールがないとどうなるでしょうか？
住宅地のすぐ横に大きな工場がたくさんあると、トラックが頻繁に出入りして危ないですし、煙や産業廃棄物などの影響も心配です。
閑静な住宅街のすぐ横に大きな商業施設や繁華街ができると、夜遅くまで騒音に悩まされることがあったり、街並みや景観に統一感がなくなったりしてしまうかもしれません。
また、大きなビルと戸建てが混在していると、低い建物への日当たりが保証されなくなってしまうなど、さまざまな問題が発生します。
用途地域によって建てられる建物のルールを定めることで、それぞれが住みやすく生活しやすい街づくりを目指しているのです。
用途地域によって定められるのは建物の種類のほかにも、建ぺい率や容積率、絶対高さ制限、道路斜線制限などがあります。
建ぺい率や容積率は敷地に対する住宅の広さの割合を定めた数値で、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合を指すのが建ぺい率、建物の延床面積の割合を指すのが容積率です。
建ぺい率の数値や容積率などの数値は、おおむね5年に一度、見直されています。
詳しくはこちらもご覧ください。
建ぺい率と容積率の違いはここ！事前に知って家づくりに生かそう
土地の用途地域の分類は？それぞれの特徴もご紹介
用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、そこからさらに13のエリアに分かれます。
それぞれの特徴や制限の内容をご紹介します。
住居系の用途地域
住宅地として良好な住環境を保つことを優先している地域です。
基本的に大きな工場や大型商業施設は建てられません。
さらに下記のように8つの地域に分かれ、住宅の高さや広さ、店舗や病院、学校などの建設についてルールが定められています。
なお、上から順に制限が厳しく定められています。
1.第一種低層住居専用地域
戸建てや低層マンションなど、低層住宅の住環境を守るための地域です。
10〜12mの高さ制限があり、階層としては2〜3階建て程度が目安。
高い建物がなく、ゆったりした敷地に戸建てが並ぶような閑静な住宅街となります。
住宅に加え、小学校・中学校を建てることが可能です。
そのほか、50㎡以下の小さな店舗兼住宅であれば建てることもできます。
閑静な住宅街で、広い庭や駐車場がつくりやすいエリアです。
2.第二種低層住居専用地域
第二種低層住宅専用地域も低層住宅の住環境を守るための地域で、10〜12mの高さ制限が設けられています。
大きなお店は建てられませんが、第一種低層住居専用地域で建てられる建物に加え、150㎡以下のコンビニや飲食店を建てることが可能になります。
比較的閑静な住環境でありつつも店も多いエリアなので、利便性が高いのも特徴です。
3.第一種中高層住居専用地域
中高層住宅の住環境を守るための地域で、高さの制限はありません。
低層住宅専用地に建てられる建物に加え、病院や大学、高校、500㎡までの店舗などが建てられます。
高さ制限がないため、分譲マンションなども多いエリア。
大規模な商業施設はないものの、生活に必要な店舗は周辺にそろっているところが多いです。
4.第二種中高層住居専用地域
こちらも、中高層住宅の住環境を守るための地域で、高さの制限はありません。
第二種中高層住居専用地域は、床面積が1,500㎡までの店舗や2階以下の事務所などを建てることが認められます。
スーパーマーケットや中規模の事務所の建設が可能なので、買い物や通勤にも便利なエリアが多いです。
5.第一種住居地域
住宅の環境を守るための地域ですが、3,000㎡までのオフィスやホテル、ボーリング場などの娯楽施設も建てることが可能で、賑やかで利便性の高いエリアになっています。
カラオケボックスやパチンコ店は原則許可されていません。
駅に近いエリアであることが多く、娯楽施設が多いため夜も明るい傾向があります。
生活の利便性を求める方や、夜遅くに一人で帰宅することが多い方には暮らしやすいでしょう。
6.第二種住居地域
第二種住居地域では、第一種住居地域で建築可能な建物に加え、カラオケボックスやパチンコ店などの建築も可能になります。
店舗などは10,000㎡まで、事務所などは3,000㎡まで建築できます。
ただし、映画館や劇場などの施設や風俗営業を営む施設などは建築できません。
娯楽施設が多く非常ににぎやかなので、近場で遊べる場所がほしい方におすすめのエリアです。
7.準住居地域
国道や幹線道路沿いの地域が多く、住環境と同時に自動車関連施設の立地としての環境を守る地域になっています。
作業場の床面積が150㎡以下の自動車修理工場や、営業用倉庫、客席部分が200㎡以下の劇場や映画館なども建てることができます。
国道や幹線道路が近いので、車移動が多い方におすすめのエリアです。
8.田園住居地域
2018年4月1日に新たに追加された用途地域。
農地と住宅地の調和を目指し、住環境と農業環境を守るための地域です。
建築物の制限は第一種低層住居専用地域に近い、厳しいものになっています。
店舗の建築には、150㎡以下、もしくは条件付きで500㎡以下という広さの制限がありますが、農産物直売所や農家レストランなど農業に関わる店舗なら建設が可能です。
倉庫についても、農作物の貯蔵庫や農機具の収納倉庫などは建てられます。
商業系の用途地域
店舗やオフィス、商業施設などに対する制限が比較的緩い地域です。
大きなホテルや娯楽施設なども建てることができます。
住宅も建てられますが、大きな商業施設と隣接する可能性があることも頭に入れておきましょう。
以下の2つの地域に分かれます。
9.近隣商業地域
住宅街に住む人たちが、日々の買い物や生活に利用する商業地域となることを想定しています。
住宅のほか学校、店舗、ホテル、医療施設など主だった施設が建てられます。
危険性の高い工場やキャバレーなど娯楽施設の一部は建てられません。
10.商業地域
隣接商業地域よりも制限が緩和されている地域です。
危険性の高い工場や大規模な工場以外の施設は建設可能なものがほとんど。
いろいろな施設が集まり利便性が高いことから、マンションやアパートなど集合住宅の需要も高いです。
工業系の用途地域
大きな工場や倉庫などを建てることを想定している地域です。
以下の3つの地域に分かれており、工場専用地域以外では工場以外の建物も建てられます。
数字が大きくなるほど制限が厳しくなります。
11.準工業地域
環境への影響や危険作業があるような大工場を除く、軽作業の工場などを想定している地域です。
工場のほか、住宅やホテル、病院、学校なども建てられます。
12.工業地域
工場のほか、住宅や店舗は建てられますが、学校、ホテル、病院などは建てられません。
13.工業専用地域
住宅や病院、学校などは建てることができません。
住宅を建てる土地を探す際には、今回ご紹介した用途地域だけでなく「建築条件付き土地」にも注意しておく必要があります。
「建築条件付き土地」や土地探しのポイントなどについては下記コラムでご紹介していますので、あわせてご覧ください。
建築条件付き土地とは？メリット・デメリットやトラブル事例を紹介
注文住宅の土地探しの方法とは？ポイントや手順、注意点もご紹介！
狭い土地でも理想の家が叶う狭小住宅とは？間取りのアイデアも紹介
土地の用途地域の調べ方は？
土地の用途地域を把握することで、今後どんな建物が建つ可能性があるか、どんな街並みができてゆくのかを予測することができます。
購入を検討している土地だけでなく周辺の土地についても、下記の調べ方で用途地域を確認してみましょう。
自治体の窓口やホームページ
用途地域は、自治体の窓口で調べることができます。
自治体のホームページで公開している自治体も多いので、インターネットで調べることもできますよ。
「調べたい地域名＋用途地域」で検索してみてくださいね。
国土交通省の国土数値情報
国土交通省の国土数値情報からも情報が得られます。
国土数値情報は、国土形成計画や国土利用計画の策定を推進するため、地形や土地利用などの情報を整備したものです。
インターネットで「国土数値情報 用途地域データ」と検索するとダウンロードサイトが表示されます。
不動産会社
不動産会社でも用途地域を把握していることも多いです。
不動産会社の担当者に聞いてみても良いでしょう。
用途地域マップ
用途地域マップで全国の市区町村の用途地域を閲覧することができます。
地図上に用途地域が色分けされて表示されますが、土地によっては複数の用途地域に重なっている部分もあります。
用途地域マップの情報は最新とは限らないため、国土交通省や自治体のホームページ、不動産会社の情報などもあわせて確認するようにしましょう。
まとめ
●用途地域とは、土地の用途に応じて建物の種類や大きさなどを制限している地域のこと。
暮らしやすい街づくりのために、国の都市計画法や自治体の都市計画に沿ってエリアが指定されています。
●用途地域は「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分類され、そこからさらに細かく13の地域に分かれます。
住宅の環境を守るための制限が多いのは住居系地域ですが、商業系、工業系地域にも住宅は建てられます（工業専用地域を除く）。
●土地の用途用地は自治体の窓口やホームページ、国土交通省の国土数値情報、「用途地域マップ」などで調べることができます。
不動産会社の担当者から情報を集めるのも良いでしょう。
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