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こんにちは。ナチュラル＆スローな家「ナチュリエ」のスタッフです。
注文住宅を建てるには、まず土地を探すところからスタート。
ですが、初めての土地探しは「土地ってどう探せば良いの？」「何をチェックして決めれば良いの？」とわからないことだらけだと思います。
今回は、注文住宅のための土地の探し方についてのお話。
注文住宅の土地の探し方や依頼する会社のおすすめ、土地探しから入居までの流れ、土地を選ぶ際にチェックしたいポイント、契約前に気をつけたい注意点などをご紹介します。
注文住宅の土地探しは「ハウスメーカーへの依頼」がおすすめ
注文住宅の土地探しをする際は、不動産会社に依頼するかハウスメーカーに依頼するかのどちらかを選ぶ形になるでしょう。
「土地探しといえば不動産会社」と思う方が多いと思いますが、ちょっと待ってください！
実は注文住宅を建てるための土地探しは、ハウスメーカーに依頼して探すのが効率的でおすすめです。
たしかに不動産会社は土地の取引のプロ。
しかし、今探しているのは「家を建てるための土地」です。
土地に家を建てるのにはさまざまな建築制限があります。
希望のエリアに予算内の土地が見つかったとしても、建築制限の内容によってはその土地に希望通りの家を建てられるとは限らないのです。
ハウスメーカーなら、その土地に希望通りの建物が建てられるのか、土地と建物合わせて予算内に収まるのかなど、家を建てることまで含めた条件で土地を探すことが可能です。
ハウスメーカーとは、建築後も何十年と長いお付き合いをすることになるので、土地に対するアフターフォローも安心。
希望のエリア、広さ、建物まで含めた物件の総予算、どんな家を建てたいかなどの条件を詳しく伝え、条件にあった土地を探してもらいましょう。
ただし、当然ですが土地を探してもらった後は、そのハウスメーカーで注文住宅を建てるのが基本。
「条件に合う土地が見つかればすぐにでも契約して家づくりを始めたい！」という意思を固め、伝えておくことが大切です。
土地の購入もハウスメーカーを通して行うので、住宅ローンの窓口を一本化できるというメリットもあります。
ハウスメーカーに土地探しを依頼するメリットやデメリット、注意点など、さらに詳しくは「ハウスメーカーに土地探しを頼むメリットは？探し方のポイントも！」もご覧ください。
注文住宅の土地探しの手順と入居までの流れ
注文住宅を建てる際に必要な土地探し。
ですが、一口に土地探しといってもやることはたくさんあります。
土地探しの手順と、その後注文住宅が完成し入居するまでの流れを確認しましょう。
予算を決める
土地を探し始める前に、必ず予算を決めておきましょう。
具体的に土地を比較検討し始めると、もっとこんな土地が良いという希望が増えてきて、それに伴って検討する土地の価格も高くなりがちです。
注文住宅は土地だけでなく建物にも費用がかかるので、高い土地に決めてしまうと建物にかける予算が足りなくなってしまう可能性も…。
収入や貯蓄額から考えて無理のない予算を決めておき、土地と建物それぞれにかけるコストのバランスをしっかり考えておきましょう。
ローンの事前審査を受ける
住宅ローンを利用する場合は、事前審査を早めに受けましょう。
希望の土地が見つかり、その土地を押さえたい！という場合、事前審査が受理された状態で予約する方が優位になります。
また、住宅ローンにはさまざまな種類があるため、金利や返済条件、手数料などをよく比較して選ぶ必要があります。
もし事前審査に落ちてしまったら他の会社や銀行の住宅ローンに申し込みし直さなければならず時間もかかるため、余裕をもって申し込むことが大切です。
土地探しと注文住宅のプランニングを一緒に進める
「土地探しは最後に」「土地探しが最初」など考え方はさまざまありますが、ナチュリエでは、土地探しと住宅のプランニングは可能な限り一緒に進めることをおすすめしています。
自分たちの希望する暮らしが実現できる家のプランを固めつつ、その家を建てられる土地を探していくという流れになります。
不動産会社に土地探しを依頼する場合は土地探しが先に、設計事務所に依頼するなら住宅のプランニングが先…と、どこに依頼するかによっても順序は変わります。
ハウスメーカーにお願いすれば、土地探しと住宅のプランニングを並行して進めることが可能ですよ。
プランニングと土地探しのポイントをご紹介します。
住宅のプランニングのポイント：理想の暮らしをイメージする
プランニングに関しては、叶えたい暮らしをイメージしながら、間取りや設備などを決めていきましょう。
見積もりを取りながら、予算に合う範囲で希望を叶えられるようプランを検討していきます。
土地探しのポイント：条件に優先順位をつける
土地探しは、「叶えたい暮らしを実現できる家を建てられる土地」という点を前提に、希望の土地に求める条件を洗い出します。
どんなエリアに住みたいか、駅やバス停までの距離、学区や学校までの距離、スーパーや公園といった周辺環境など、どんな条件の土地が良いか家族で話し合ってみましょう。
その中でもより優先したい条件はどれなのか優先順位をつけておくと、複数の土地が候補に上がったときに比較しやすくなりますよ。
この条件は必ず満たした土地が良いけれど、この条件は妥協できるなど、希望に優先順位を付けておくことで土地探しがスムーズになります。
購入する土地を決定するときの判断基準にもなるため、より土地探しがしやすくなるでしょう。
土地の調査と契約をする
条件に合う土地を見つけたら、水害や土砂崩れなどのリスクがあるか、以前工場などがあって土壌汚染の可能性がないかなど、土地を調査します。
問題なければ契約を行います。
土地探しにかかる期間の目安は4〜12カ月です。
土地探しのさらに詳しい流れなどは「土地探しにかかる期間はどれくらい？土地探しの流れや失敗しないコツ」も参考にしてくださいね。
着工、完成、引き渡し
住宅のプランと土地が決定して契約を交わしたらいよいよ工事に入ります。
建物が完成したら引き渡しを行い、新居に入居することになります。
家を建てる際の注意点については「家を建てるときの注意点を解説！家づくりの流れや成功体験談も」でもご紹介していますので、あわせてご覧ください。
注文住宅の土地探しでチェックするべきポイントはここ！
紹介された土地を検討するときには、どんなポイントに注目すれば良いのでしょうか？
こんなポイントをチェックして選んでみましょう。
周辺環境
最寄り駅や駅からの距離、周辺の病院、スーパー、学校などの施設の有無などのことです。
土地周辺の現在の状態もそうですが、現在開発中など今後できるであろう施設などもチェックしましょう。
また、電柱が間口の正面にないかや、隣がゴミ集積所になっていないかなどもポイントです。
まずは実際に足を運んでみるのが一番ですよ。
土地の周辺環境は、注文住宅で後悔しがちなポイントでもあります。
後悔しないための対策についてはこちらもご覧ください。
家づくりで失敗して後悔した点とは？12の失敗例と対策を解説！
地盤や地質
日本は地震が多い国なので、土地の地盤や地質も気になる部分です。
埋立地では大きな地震があると地盤沈下や液状化などの可能性があります。
水はけの良さや周囲に川がないかも確認しておきましょう。
とはいえ、地盤や地質は専門家でないと分からない部分も多いです。
個人で判断してしまわず、ハウスメーカーの専門家などに同行してもらって確認しましょう。
日当たりや風通し
家を建てたとしたら日当たりや風通しは快適かどうか確認しましょう。
隣の建物の大きさや距離、近くに雑木林などがないかもポイントとなります。
また、周辺の土地が空いている場合は、そこに建物が建ったらどうなるのかまで想像してみましょう。
インフラ
上下水道や電気、ガスなどのインフラが整備された土地かどうかもチェックしておくことが大切です。
敷地内に配管の引き込みがあるか、前面道路に埋設管がある土地だと接続工事の費用を抑えることができるでしょう。
ガスに関しては、都市ガスが整備されていないエリアではプロパンガスを使うことになり、住んでからの費用が高くなってしまう可能性があります。
よく確認しましょう。
敷地内の古家の有無
検討している土地に以前の建物が残っている場合、買主が古家の取り壊しの費用を負担する条件で販売されていることもあります。
また、一見更地に見えても廃棄物が埋められていることもあり、その場合は追加で費用が必要となってしまうことも。
土地の現状と古家を取り壊す際の条件なども確認しましょう。
土地の形
土地には、正方形や長方形など四角形の「整形地」やいびつな形をした「不整形地」があります。
不整形地の場合、周辺の土地よりも安価な価格で売り出されていることが多いものの、建物周りに無駄なスペースが発生してしまいやすく、希望の住宅を建てられない可能性も。
特殊な形のために作業が難しく、建築費が高くなってしまうこともあります。
希望の家が建てられる土地の形か、建築費が大きく追加されてしまうような形ではないかという点などを、不動産会社やハウスメーカーと一緒にしっかり確認しましょう。
土地の形については、下記のコラムで詳しくお話ししておりますので、あわせて参考にしてみてくださいね。
土地の形状の種類は？メリット・デメリットや注意点、活用のコツも
注文住宅の土地探しの注意点は？決定前に確認すべきポイント
法律や条例によって、その土地ごとにどんな家が建てられる・建てられない（大きさや高さなど）ということが決まっています。
専門的な用語も出てくるので難しく感じる方もいらっしゃるかと思いますが、希望の家を建てられるかどうかに大きく関わる重要ポイントです。
土地を決める前に必ず確認するようにしましょう。
建ぺい率、容積率
建ぺい率と容積率によって、敷地に対してどのくらいの広さで何階建ての家が建てられるかが決まります。
建ぺい率とは土地の面積に対する建物の建築面積の割合、容積率とは延床面積の割合です。
敷地面積が広くても、建ぺい率や容積率が低いと大きな建物を建てられないということにもなりかねません。
建ぺい率と容積率についての詳細や、広く建てるコツなどは「建ぺい率と容積率の違いはここ！事前に知って家づくりに生かそう」を参考にしてください！
高さ制限や日影規制などの建築制限
土地の広さや形、方角、面する道路条件などによっても、さまざまな建築制限があります。
希望の家を建てるのにネックとなるような制限がないかどうか確認しましょう。
チェックすべき制限には、高さ制限、道路斜線制限、日影規制、北側斜線規制などがあります。
これらは自分たちの住宅や周囲の住宅の日当たりなどを確保し、お互いに快適に暮らせるようにするためのルールですので、必ずチェックしておきましょう。
用途地域
用途地域は、建てられる建物の大きさや種類を地域ごとに定めたルールのこと。
中には住宅を建てられないエリアや、住宅は建てられるけれど周囲に軽作業の工場などが多いエリアなどもあるため、その土地の用途地域がどうなっているか確認しましょう。
用途地域については「土地の「用途地域」の調べ方は？13エリアそれぞれの特徴もご紹介」で、詳しい分類や調べ方などをご紹介しています。
宅地造成区域
森林や山などを切り開いて作られた土地の場合、傾斜や高低差などがあり、宅地として使うためには、土地を平らにならすための工事が必要となる場合があります。
工事には自治体の許可が必要で、工事費用もかかります。
建築・入居後に増改築のために再度工事をしたい場合も同様です。
まとめ
●土地探しといえば不動産会社と考える方も多いですが、注文住宅を建てる土地の場合はハウスメーカーに依頼して探すのがおすすめです。
希望の家の条件に合う土地を探してくれるでしょう。
●注文住宅の土地探しから入居までは以下の流れです。
①予算を決める
②ローンの事前審査を受ける
③土地探しと注文住宅のプランニングを一緒に進める
④土地の調査と契約をする
⑤着工、完成、引き渡し
ハウスメーカーにお願いすれば、住宅のプランニングと土地探しを並行して行うことができ、家と土地の住宅ローンの窓口を一本化できるというメリットもあります。
●注文住宅を建てる土地を探すときには日当たりや風通し、周辺環境、地盤や地質、インフラの整備状況、古家や廃棄物がないか、土地の形などをチェックしましょう。
隣の土地が空いている場合、そこに建物が建ったときのことも想像して検討してくださいね。
●また、その土地の建ぺい率や容積率、高さ制限などの建築制限も忘れずに確認しましょう。
宅地工事に自治体の許可が必要な区域や住宅を建築できない地域もあります。
専門用語も多くなかなか確認が難しい部分ですが、ハウスメーカーの担当者と一緒に確認しながら検討するようにしましょう。
自然素材の家や木の家の注文住宅を手がけるハウスメーカーの「ナチュリエ」は、全国にある店舗で家づくりに関するアドバイスやご提案をいたします！
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